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HEV 11/2011 Inhaltsverzeichnis
Mietrecht

     
  Mietzinsvorbehalt (Mietzinsreserve)  
     
  In der telefonischen Rechtsberatung taucht immer wieder die Frage auf, was man unter dem Stichwort «Vorbehalte» in das Kästchen auf Seite 2 oben des Zürcher Mietvertrages eintragen soll. Der Mietzinsvorbehalt beziehungsweise die Mietzinsreserve wird deshalb im Folgenden kurz erläutert.  
         
  Daniela Fischer
lic. iur.
Daniela Fischer,
tel. Rechtsberatung
HEV Zürich
  Der Vermieter muss unter der Rubrik «Vorbehalte» grundsätzlich gar nichts eintragen. Das ist der übliche «Normalfall». Der Vermieter ist der Ansicht, der vertraglich vereinbarte Nettomietzins entspreche in diesem Moment der Vertragsschliessung der Orts- und Quartierüblichkeit und bringe zu diesem Zeitpunkt einen genügenden Ertrag ein (Momentaufnahme, absolute Anpassungsgründe).
Des Weiteren erklärt der Vermieter mit dem Leerlassen der Rubrik «Vorbehalte», dass der Nettomietzins auch den neuesten Ständen der relativen Anpassungsgründe (Hypothekarzinssatz/Referenzzinssatz, Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise/ Teuerung, allgemeine Kostensteigerungen) entspricht und ihm im Übrigen auch keine Erhöhung wegen wertvermehrender Investitionen zustehen würde.
 
   
  Wenn jedoch der Vermieter beim Erstellen eines neuen Mietvertrages bei der Festlegung des Anfangsmietzinses der Meinung ist, er könne aufgrund der Orts- und Quartierüblichkeit oder aufgrund eines ungenügenden Ertrages (absolute Anpassungsgründe) den Mietzins eigentlich höher ansetzen, als er ihn tatsächlich ansetzt, so kann er einen Vorbehalt anbringen. Nur dann kann er allenfalls irgendwann später diesen Vorbehalt ausschöpfen und den Mietzins aus diesen Gründen erhöhen. Falls eine solche Mietzinserhöhung vom Mieter angefochten wird, ist der Vermieter beweispflichtig. Ohne Vorbehalt im Vertrag kann der Vermieter den Mietzins grundsätzlich nicht während eines laufenden Mietverhältnisses wegen der Orts- und Quartierüblichkeit erhöhen, es sei denn, die Mietzinsverhältnisse hätten sich in einem statistisch relevanten Zeitraum verändert (BGE 118 II 130f f.). Nach herrschender Lehre scheinen erst Zeiträume ab ca. drei Jahren seit der letzten Mietzinsfestlegung angemessen, um aussagekräftige Veränderungen des orts- oder quartierüblichen Mietzinsniveaus auch ohne Vorbehalt geltend zu machen.
Ist der Vermieter bei der Festlegung des Anfangsmietzinses der Meinung, er könne aufgrund der relativen Anpassungsgründe den Mietzins höher ansetzen, so kann er ebenfalls einen Vorbehalt anbringen. Das ist z. B. der Fall, wenn der vorzeitig ausziehende Mieter einen Nachmieter im Sinne von Art. 264 OR bringt, der den Vertrag zu den gleichen Bedingungen übernimmt. Wenn man dann einen neuen Vertrag auf den neuen Mieter ausstellt (was man nicht unbedingt müsste, ein Zusatz zum bestehenden Vertrag würde genügen), darf man nicht vergessen, einen Mietzinsvorbehalt aufzuführen, der besagt, dass der (neue) Vertrag auf den (alten) relativen Grundlagen des Vorgängers beruht, sonst kann man z. B. bei einer späteren Mietzinserhöhung eine allfällige Referenzzins-satzerhöhung, die Teuerung und die allgemeine Kostensteigerung nicht seit der letzten Mietzinsfestsetzung nachziehen, sondern erst ab Vertragsabschluss.
Ein weiteres Beispiel ist der Fall, wo der Vermieter wertvermehrende Investitionen getätigt hat, diese aber aus irgendeinem Grund noch nicht in den neuen Anfangsmietzins einrechnen will. Damit er sich die Erhöhungsmöglichkeit nicht vergibt, muss er einen Vorbehalt im Vertrag anbringen.
 
     
  Voraussetzungen für einen zulässigen
Mietzinsvorbehalt

Der Mietzinsvorbehalt muss gemäss Art. 18 VMWG (Verordnung über Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen) klar zum Ausdruck gebracht werden. Die Mieterschaft muss erkennen können, dass sich die Vermieterschaft später auf diese vorbehaltenen Erhöhungsgründe berufen wird. Ein ungenauer Hinweis, dass der Mietzins noch mehr erhöht werden könnte, oder Formulierungen wie «teilweise Anpassung des Mietzinses» oder «ungenügende Erhöhung» sind nicht zulässig. Der Vorbehalt muss ganz genau in Franken oder in Prozenten des Mietzinses beziffert werden (Art. 18 VMWG). Zudem muss er gemäss bundesgerichtlicher Praxis begründet werden, damit die Mieterschaft weiss, auf welchen relativen oder absoluten Anpassungsgrund sich der Vorbehalt stützt.
 
     
  Erneuerung des Vorbehalts
Der Mietzinsvorbehalt gilt nur zwischen den Parteien des fraglichen Mietvertrages. Anlässlich eines neuen Mietvertrages muss er erneuert werden. Bei jeder Mietzinserhöhung muss der Vorbehalt, wenn er nicht ausgeschöpft wird, erneuert werden, damit er wirksam bleibt und später ausgeschöpft werden kann.
Ein vom Mieter nicht angefochtener Mietzinsvorbehalt gilt von ihm nicht als akzeptiert, aber der Mieter kann den Vorbehalt auch nicht selbstständig anfechten. Erst wenn die Mietzinsreserve ausgeschöpft wird, das heisst wenn der Vermieter eine Mietzinserhöhung ausspricht und den Franken- oder Prozentbetrag ausschöpft, den er vorbehalten hat, kann der Mieter die Mietzinserhöhung anfechten. Der Beweis, dass diese gestützt auf den ausgeschöpften Vorbehalt nicht missbräuchlich ist, obliegt dann dem Vermieter.
 
     
  Fazit
Wenn der Vermieter bei Vertragsabschluss keinen Vorbehalt angebracht hat, darf der Mieter davon ausgehen, dass der Mietzins dem Vermieter einen genügenden Ertrag einbringt, dass er orts- und quartierüblich ist und dass die relativen Berechnungsgründe – Hypothekarzinssatz/ Referenzzinssatz, Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise (Teuerung), allgemeine Kostensteigerungen sowie wertvermehrende Investitionen – vollumfänglich angepasst wurden. Dann erübrigt sich im Prinzip auch das Ausfüllen der Berechnungsgrundlagen (ebenfalls im Kästchen S. 2 oben des Zürcher Mietvertrages). Wenn nichts steht, ist davon auszugehen, dass die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (Datum der zweiten Unterschrift) bekannten Sätze (Referenzzinssatz, Teuerung, Kostenstand) gelten. Es ist aber zu empfehlen, die Berechnungsgrundlagen zur Klarheit trotzdem aufzuführen.
 
 
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