Der Zürcher Hauseigentümer

 
HEV 07/2013 Inhaltsverzeichnis
Mietrecht


Tabelle Überwälzungssätze
Hypothekar- bzw. Referenzzinssatz
 
   
Daniela Fischer, HEV Zürich   Die Anpassung des Mietzinses an den Hypothekarzinssatz/Referenzzinssatz ist ein relativer Anpassungsgrund und kann zur Begründung einer Mietzinserhöhung oder einer Mietzinsherabsetzung angerufen werden. Es spielt keine Rolle, ob die Liegenschaft tatsächlich hypothekarisch belastet ist oder nicht. Ebenso ist es unerheblich, zu welchem individuellen Zinssatz der Vermieter seine Hypothek abgeschlossen hat. Entscheidend ist der bei Vertragsschluss oder der letzten Vertragsanpassung geltende Hypothekar- oder Referenzzinssatz. Für die Zeit vor September 2008 sind die Zinssätze der Kantonalbanken für variable erstrangige Althypotheken von Wohnbauten (sog. Leitzinssätze) für die Mietzinsanpassungen relevant. Seit September 2008  
lic. iur.
Daniela Fischer,
tel. Rechtsberatung
HEV Zürich
   
     
ist der vom Bundesamt für Wohnungswesen BWO vierteljährlich publizierte Referenzzinssatz massgebend. Dieser stützt sich auf den volumengewichteten Durchschnittszinssatz für inländische Hypothekarforderungen und wird durch kaufmännische Rundung in Viertelprozenten festgesetzt (Art. 12a VMWG). Eine Aufstellung der massgebenden Hypothekar- bzw. Referenzzinssätze ist zu finden unter www.bwo.admin.ch. Bei Senkungen des Referenzzinssatzes sind die Mietzinse entsprechend herabzusetzen oder die Einsparungen mit den inzwischen eingetretenen Kostensteigerungen zu verrechnen. Da bei älteren Mietverträgen mit noch hohen Hypothekarzinssätzen (das Maximum war im Kanton Zürich 1992/1993 bei 7%, (vgl. Grafik) das Ausrechnen des Anspruchs auf eine Mietzinssenkung ziemlich kompliziert ist, publizieren wir hier auf ausdrücklichen Leserwunsch eine Tabelle, die sämtliche Überwälzungssätze von 2% bis 7% und umgekehrt erfasst. Nicht zu vergessen ist natürlich, dass man einer Senkung wegen Hypothekar-/ Referenzzinssatz 40% der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise entgegenrechnen kann (Art. 16 VMWG). Ebenso kann die allgemeine Kostensteigerung (Art. 12 VMWG) mit der Senkung verrechnet werden (pro Jahr 0,25% bis 1%, abhängig von der Nebenkostenregelung im Mietvertrag und der Praxis der jeweiligen Schlichtungsbehörde).  
   
 
Der für die Mietzinsberechnung massgebliche Hypothekar- oder Referenzzinssatz lag nie über 7% und dürfte wohl auch kaum unter 2% fallen – im Unterschied zu den individuellen Zinssätzen.  

 
Art. 13 Abs. 1 VMWG regelt die Überwälzungssätze wie folgt:  
Eine Hypothekarzinserhöhung von einem Viertel Prozent berechtigt in der Regel zu einer Mietzinserhöhung von höchstens:  
a) 2 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von mehr als 6 Prozent;  
b) 2,5 Prozent bei Hypothekarzinssätzen zwischen 5 und 6 Prozent;  
c) 3 Prozent bei Hypothekarzinssätzen von weniger als 5 Prozent.  
     

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