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Was ist neu an der Weisung 2009? |
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* Martin Byland |
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Der Regierungsrat hat die bisherige Weisung 2003 über die Bewertung
der Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte durch die
Weisung 2009 ersetzt. Sie gilt bereits für die Steuerperiode 2009 und
enthält nebst den höheren Landwerten weitere Änderungen, welche zu
deutlich höheren Steuerwerten führen werden.1 |
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Der Regierungsrat hat im Sommer 2007
einer externen Firma den Auftrag erteilt zu
überprüfen, ob die bisherigen Steuerwerte
unter Berücksichtigung der Entwicklung auf
dem Liegenschaftenmarkt noch den gesetzlichen
Grundlagen entsprechen. Gemäss
Rechtsprechung des Bundesgerichts dürfen
die Vermögenssteuerwerte der Liegenschaften
nicht unter 70% des Verkehrswertes2
und die Eigenmietwerte nicht unter
60% der Marktmietwerte liegen.
Laut Regierungsrat ergaben die
Abklärungen der beauftragten Firma, dass
sich das bisherige Bewertungssystem zwar
bewährt habe, die Mindeststeuerwerte
jedoch im Durchschnitt bei den Vermögenssteuerwerten
klar unterschritten bzw. bei
den Eigenmietwerten nur knapp überschritten
würden. Anhand dieser Studie erarbeitete
die Behörde die Weisung 2009, bei
welcher zwar die bisherige Systematik vollständig
übernommen wurde, jedoch zahlreiche
Faktoren so verändert wurden, dass
nach ihren eigenen Angaben die Vermögenssteuerwerte
im Schnitt um rund 16%
und die Eigenmietwerte um 9% (Einfamilienhäuser)
und 4% (Stockwerkeigentum)
ansteigen werden. |
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Höhere Landwerte
Bei den Landwerten wurde das bisherige
System mit einer für jede Gemeinde festgelegten
Preisbandbreite unverändert beibehalten,
allerdings wurden praktisch alle
steuerlich massgebenden Landwerte
erhöht, teilweise sogar um mehrere hundert
Franken. Die höheren Landwerte basieren
gemäss den Abklärungen der externen
Firma auf den mittleren kantonalen Landpreisen
für 2006 und 2007.
Ebenfalls erhöhend wirkt sich aus, dass
der bisherige Einschlag auf unbebautem
Land, bei welchem dem Umstand einer
Überbauung Rechnung getragen wird, bei
allen Baulandkategorien von 20% auf 10%
gesenkt wurde. Damit wurde unter Berufung
auf die Erhebungen die in der Weisung
2003 vorgenommene Erhöhung rückgängig
gemacht. |
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Deutlich höhere Vermögenssteuerwerte
Bei überbauten Grundstücken wird ein
vom Basiswert der Gebäudeversicherung
abhängiger Anteil der Grundstücksfläche
zum steuerlich massgebenden Landwert
dazugenommen, d.h., je grösser das
Gebäude ist, desto mehr Land wird mit einbezogen. In der neuen Weisung wird bei
Einfamilienhäusern die Berechnungsformel
verändert sowie die oberste Limite des
Basiswertes von bisher Fr. 90 000 auf
Fr. 120 000 erhöht. Dies hat bei den Gebäuden
mit einem Basiswert zwischen Fr.
30 000 und Fr. 120 000 eine Erhöhung der
Vermögenssteuerwerte zur Folge. Sodann
wurde der Neubauwert bei allen Gebäuden
unter Berufung auf den steigenden Baukostenindex
von bisher 880% auf 1000% der
Basiswerte der Gebäudeversicherung festgelegt.
Bei Mehrfamilienhäusern ist zur Ermittlung
des Ertragswertes der Ertrag der Liegenschaft
unverändert mit 7,05% zu kapitalisieren.
Der zu kapitalisierende Ertrag
umfasst die Gesamtheit der von den Mietern
geleisteten Entschädigungen zuzüglich
der vom Mieter übernommenen, üblicherweise
vom Eigentümer bezahlten Unterhaltskosten
und Abgaben. Die Weisung
hält neu zu Gunsten der Eigentümer fest,
dass nicht nur Vergütungen der Mieter für
Heizung, Warmwasser, Treppenhausreinigung
darunterfallen, sondern auch Empfangsgebühren
für Radio und Fernsehen,
Gebühren für die Kehrichtentsorgung sowie
Gebühren für Wasser, Abwasser und für die
Abwasserreinigung. |
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Teilweise höhere Eigenmietwerte
Da die Mietwerte nicht im gleichen Ausmass
wie die Verkehrswerte angestiegen
sind, werden die Umrechnungsfaktoren zur
Berechnung der Eigenmietwerte leicht
gesenkt, bei den Einfamilienhäusern von
3,75% auf 3,5% und beim Stockwerkeigentum
von 4,75% auf 4,25%. Übersteigt
der Basiswert einen bestimmten Grenzwert,
ist bei der Ermittlung des Eigenmietwertes
derjenige Teil, welcher den Grenzwert übersteigt
mit 1% zu berücksichtigen. Da dieser
Grenzwert bei Einfamilienhäusern von
Fr. 90 000 auf Fr. 120 000 angehoben wird,
führt dies bei grösseren Häusern zu einem
höheren Eigenmietwert. |
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Sonderfall der kaufpreisnahen Bewertung
Mit der neuen Weisung wird ein Ärgernis
beseitigt, welches Käufern von Liegenschaften
regelmässig einen übersetzten
Eigenmietwert bescherte. Dies war dann
der Fall, wenn das Steueramt nach einem
Kauf beim Vermögenssteuerwert nicht auf
den formelmässigen Wert abstellte, sondern
70% des Kaufpreises einsetzte, mit der
Begründung, der Kaufpreis entspreche dem
steuerlich relevanten Verkehrswert. Mit der
Anwendung des schematischen Umrechnungsfaktors
von (bisher) 3,75% bzw.
4,75% führte dies regelmässig zu übersetzten
Eigenmietwerten. Das Steueramt hat
dies erkannt, weshalb neu auch in diesen
Fällen der Eigenmietwert basierend auf dem
schematisch ermittelten Vermögenssteuerwert
zu berechnen ist. Konsequenterweise
müssten die Steuerbehörden dies bereits bei
Veranlagungen vor 2009 berücksichtigen. |
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Fazit
Die Steuerämter der Städte und Gemeinden
werden den Steuerpflichtigen voraussichtlich
im Januar 2010 spätestens
zusammen mit der Steuererklärung 2009
eine neue Liegenschaftenbewertung zukommen
lassen. Nachdem die neuen Steuerwerte
auch für die folgenden Jahre Geltung
haben werden, ist es ratsam, die neue
Bewertung genau unter die Lupe zu nehmen
und zu kontrollieren, ob nicht der Vermögenssteuerwert
den Verkehrswert2 und
der Eigenmietwert 70% des Marktmietwertes
übersteigen. Allfällige Einwände sind mit
einer kurzen Begründung zusammen mit
der Steuererklärung 2009 einzureichen. |
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* lic. iur. Rechtsanwalt, TBO Treuhand AG, Zürich |
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