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Zu diesem Betrag sind
alle Unterhaltskosten
und Abgaben dazuzuzählen,
welche üblicherweise
vom Eigentümer
bezahlt werden,
aber im konkreten Fall
vom Mieter übernommen
wurden (z.B. Liftunterhalt).
Begründet
wird dies gemäss
Rechtsprechung damit,
dass im Kapitalisierungssatz auch
Bewirtschaftungskosten berücksichtigt sind.
Nicht zu den dazuzuzählenden Aufwendungen
gehören schon bisher die Kosten
für Heizung, Warmwasser und Treppenhausreinigung,
da dies Kosten sind, die
typischerweise vom Mieter selber getragen
werden. Mit der neuen Weisung 2009 müssen
auch Empfangsgebühren für Radio und
Fernsehen, Gebühren für die Kehrichtentsorgung
sowie Gebühren für Wasser,
Abwasser und für die Abwasserreinigung
nicht mehr dazugezählt werden. Auch sie
fallen somit inskünftig für die Berechnung
des massgebenden Mietertrags ausser
Betracht. Diese Regelung gilt grundsätzlich
unabhängig davon, wer welche Kosten übernommen hat. Hat also der Eigentümer
Nebenkosten wie Heizung oder Wasser
anstelle des Mieters selber bezahlt, kann er
diese Kosten vom Gesamtmietertrag in
Abzug bringen.
Grundsätzlich ist auf den tatsächlich
erzielten Mietertrag abzustellen. Nur bei
nicht- oder nur teilweise vermieteten
Objekten (z.B. Neubau) oder bei Vermietung
zu Vorzugsbedingungen ist der erzielbare
Ertrag in die Berechnung einzubeziehen.
Bei Wohnungen, welche vom Eigentümer
selber bewohnt werden, ist der
Mietertrag ohne Berücksichtigung eines
eventuellen Einschlages2 zum Mietertrag
dazuzuzählen. Bei Geschäftshäusern gelten
diese Regeln sinngemäss. |
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Unveränderter Kapitalisierungssatz
Zur Ermittlung des Ertragswertes ist der
Ertrag aller Mehrfamilien- und Geschäftshäuser
zu einem Satz von 7,05% zu kapitalisieren.
Der Kapitalisierungssatz setzt sich
zusammen aus dem Basiszinssatz und
einem Zuschlag. Der Basiszinssatz berücksichtigt
die aktuelle Zinssituation und die
Zinserwartungen der Zukunft. Er wurde mit
4,75% eingesetzt. Dazu kommt ein
Zuschlag von 2,3% zur Deckung der Verwaltungs-
und Betriebskosten und zur Bildung
angemessener Rücklagen für den
Unterhalt der Bauten. |
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Schlussbemerkung
Die Neuberechnung des zu kapitalisierenden
Ertrages ist eine der zwei Änderungen
bei der Weisung 2009, die sich zugunsten
des Steuerpflichtigen auswirken.
Im Rahmen der Überprüfung der bisherigen
Weisung 2003 wurde der seit 1999 unveränderte
Kapitalisierungssatz von 7,05%
ebenfalls überprüft, eine Anpassung aber
verworfen. Auch bei den ausschliesslich
zum Ertragswert bewerteten Liegenschaften
gilt, dass der Vermögenssteuerwert den
Verkehrswert nicht übersteigen darf. |
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| 1 |
Siehe www.steueramt.zh.ch unter Erlasse und
Merkblätter. |
| 2 |
In der Regel 30% als Einschlag auf dem
Marktmietwert oder individueller Abzug wegen
Härtefall. |
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