20. Februar 2023

Unterschiedliche Anforderungen: Bewertung von Immobilien

Immobilien sind zwar unbewegliche Güter, doch können sie viel bewegen. Als Teil der Familiengeschichte lösen sie etwa oftmals Emotionen aus – gerade mit Blick auf die Nachfolgeregelung. Im Laufe der Jahre verändern sich zudem die Anforderungen verschiedener Anspruchsgruppen an eine Liegenschaft. Der Lebenszyklus einer Immobilie ist somit alles andere als ein statischer Prozess. Vielmehr handelt es sich um einen dynamischen Prozess, der zahlreiche Fragen aufwirft. Die Bewertung einer Immobilie kann dabei helfen, Antworten auf diese Fragen zu finden.

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Immobilieneigentum ist mit vielen Emotionen verbunden. Meist ist es Teil der eigenen Familiengeschichte. Eltern rechnen damit oder erwarten gar, dass das eigene Haus von den Kindern übernommen wird und so "in der Familie" bleibt. Wenn der Nachwuchs dann andere Pläne verfolgt, kann dies zu Unstimmigkeiten führen.

Immobilieneigentum steht aber auch für Sicherheit, Stabilität und Unabhängigkeit. Es geht einher mit der Übernahme gesellschaftlicher Verantwortung sowie Verbundenheit mit einem Quartier, einer Ortschaft und einer Region. Diese Faktoren ändern sich jedoch im Lauf der Zeit, bedingt durch innere wie auch durch äussere Umstände und Entwicklungen.

Langfristige Planung wichtig

Immobilien besitzen somit eine Vergangenheit und in jedem Falle eine Zukunft. Und die Zukunft der eigenen Immobilie will geplant sein. Um sich bestmöglich auf zukunftsweisende Entscheidungen vorzubereiten und teure Fehlentscheidungen zu verhindern, ist eine fundierte Planung unumgänglich. Denn vermeintlich auch «nur» kleine oder selbstverständliche Entscheidungen können unerwartete, langfristige Veränderungen bezüglich des Werts der Immobilie mit sich bringen.

Immobilieneigentümer tun deshalb gut daran, sich rechtzeitig Gedanken zur Zukunft ihrer Liegenschaft und zu deren zukünftigen Wertentwicklung zu machen und diese zu planen. Jeder Planungsprozess startet mit der Analyse der Ist-Situation. Dabei geht es darum, jene Informationen über den aktuellen Zustand zusammenzutragen, die für die Zukunft der Immobilie von Bedeutung sind. Eine gründliche Situationsanalyse führt zu einem ausreichenden Verständnis der Problem- und Aufgabenstellung sowie des Freiheitsgrades für die neue Lösung. Die Analyse muss daher nicht nur Vergangenheit und Gegenwart, sondern insbesondere auch die erwartete Zukunft berücksichtigen. Sie muss zudem bezüglich der Ziele und Lösungen offen und neutral sein.

Zahlreiche Fragestellungen

Eine solche Analyse wirft zahlreiche Fragen auf:

  • Steht die Immobilie vielleicht vor einem Erneuerungszyklus? Dann stellt sich die Frage, ob und in welchem Umfang die Erneuerung getätigt werden soll und in welchem Umfang allfällige Mietzinsanpassungen aufgrund wertvermehrender Investitionen vorgenommen werden können. Oder ist dies allenfalls der richtige Zeitpunkt, um über einen Verkauf nachzudenken?
  • Ist vielleicht eine Nachfolge zu regeln? Ist dann allenfalls eine Schenkung an die Nachkommen mit der gleichzeitigen Einräumung einer Nutzniessung zugunsten des Schenkenden zweckmässig?
  • Steht die Einräumung eines Näherbaurechtes mit einem Nachbarn zur Diskussion? Dann stellt sich die Frage, welche Auswirkungen eine Einräumung auf die Wertentwicklung des eigenen Grundstückes hat.
  • Ist eine Zweitmeinung oder eine Investitionsanalyse mit Kosten gefragt?

Bei praktisch allen Entscheidungen steht früher oder später die Frage nach der Wertentwicklung bzw. die Auswirkung auf den Wert der Immobilie im Mittelpunkt. Eine Immobilienbewertung eines seriösen und kompetenten Schätzers wie des HEV Zürich kann Antworten auf diese vielfältigen Fragen geben. Wir sind Ihre professionellen Ansprechpartner in allen Belangen der Immobilie und können Sie mit unserer Fachkenntnis unterstützen.

Die wichtigsten Schätzungen

Marktwertgutachten
Der Marktwert überbauter Grundstücke wird je nach Objekt aus den voneinander unabhängig errechneten Grössen Substanzwert und/oder Ertragswert bestimmt. Marktwertgutachten machen Sinn, wenn eine Immobilie an Dritte oder innerhalb der Familie veräussert werden soll.

Mietwertgutachten 
Bei einem Mietwertgutachten werden die bei einer Neuvermietung erzielbaren Mietwerte einer Liegenschaft unter Berücksichtigung der Grösse, der Lage, des Ausbaus und der aktuellen Marktverhältnisse geschätzt.

Hedonisches Gutachten 
Bei der Bewertung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen kommen heute nebst den traditionellen Bewertungsmethoden immer mehr sogenannte hedonische Gutachten zum Zug. Diese Gutachten werden ohne eingehende Besichtigung vorgenommen und werden auch «Pult- oder Computer-Schätzung» genannt.

Bewertet werden Ein- und Mehrfamilienhäuser, Objekte im Stockwerkeigentum, Geschäfts- und Gewerbehäuser, Bauland und Bauprojekte.

 

Nötige Unterlagen

• aktueller Grundbuchauszug oder Kaufvertrag
• Vollmacht (sofern Auftraggeber und Eigentümer nicht identisch)
• aktueller Versicherungsnachweis der Gebäudeversicherung GVZ (nicht Prämienrechnung)
• Grundrisspläne
• evtl. Baubeschrieb, Unterhaltszustandsliste
• Baurechtsvertrag und Baurechtszins (sofern im Baurecht)

Zusätzlich bei Mehrfamilienhäusern:

• aktueller Mieterspiegel
• aktueller Mieterspiegel mit separat ausgeschiedenen Mieternebenkosten
• Liegenschaftsabrechnungen der letzten zwei Jahre
• Angaben über bestehende Auflagen

Zusätzlich bei Objekten im Stockwerkeigentum:

• Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft
• aktueller Stand des Erneuerungsfonds

 

Weitere Informationen

Roger Kuhn
Leiter Verkauf/Vermittlung, Bewertung/Expertisen HEV Zürich
044 487 17 21
schaetzung@hev-zuerich.ch

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