Medienmitteilung: Eigentum schützen – Verdichtung ermöglichen.

Eine wachsende Stadt wie Zürich muss sich auch baulich entwickeln können. Angesichts der angespannten Wohnraumsituation ist im städtischen Raum – wie vom kantonalen Richtplan vorgesehen – eine qualitätsvolle Verdichtung nach innen grundsätzlich sinnvoll. Entscheidend ist jedoch, wie und wo die Verdichtung umgesetzt wird und dass die Rahmenbedingungen dieses Ziel tatsächlich unterstützen.

Mit Sorge stellt der HEV Zürich fest, dass der Stadtrat mit der BZO-Revision restriktive Vorgaben einführen will. Neben der eigentlichen Nutzungsplanung sollen auch Anforderungen aus der kommunalen Richtplanung sowie aus Fachplanungen – etwa zu Stadtbäumen, Stadtnatur oder Hitzeminderung – in die Bau- und Zonenordnung einfliessen. Zusätzlich soll die neue BZO Vorgaben zur Biodiversität und zur sogenannten klimaangepassten Siedlungsentwicklung erfüllen, wie etwa die Einführung einer Grünflächenziffer für Wohn-, Zentrums-, Industrie- und Gewerbezonen von 15 bis 60 Prozent.

ZEITLICHER ABLAUF DER BZO-REVISION (SCHÄTZUNG)

• Öffentliche Auflage (18. März bis 1. Juni 2026)
  Die revidierte Bau- und Zonenordnung (BZO) der Stadt Zürich wurde am 18. März 2026 öffentlich aufgelegt. Bis zum 1. Juni 2026 läuft die Mitwirkung gemäss § 7 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG). Während dieser Zeit können sich alle – Bevölkerung, Verbände, Parteien, Hauseigentümerinnen und -eigentümer – zu den Inhalten äussern. Parallel wird der Entwurf dem Kanton Zürich zur Vorprüfung eingereicht.

• Prüfung der Rückmeldungen
  Nach Ablauf der Auflagefrist werten die zuständigen Fachstellen der Stadt die Rückmeldungen aus und fassen sie in einem Bericht zusammen.

• Überarbeitung durch Stadtrat
  Der Stadtrat überarbeitet den Entwurf basierend auf den Einwendungen. Ein Beschluss ist voraussichtlich Mitte 2027 geplant.

• Parlamentarische Beratung und Festsetzung durch Gemeinderat
  Zunächst behandelt eine vorberatende Kommission des Gemeinderats die Vorlage, was ein bis zwei Jahre dauern kann. Danach befasst sich der Gemeinderat mit der Vorlage und setzt die BZO fest.

• Allfällige Abstimmung und Rechtsmittel
  Gegen den Beschluss des Parlaments kann das Referendum ergriffen werden, sodass die Stadtzürcher Stimmbevölkerung das letzte Wort hat. Nach einem Volksentscheid sind Rekurse möglich.

• Inkrafttreten
  Die BZO tritt in Kraft, sobald keine Rechtsmittel mehr bestehen bzw. nach erfolgter Referendumsabstimmung. Der genaue Zeitpunkt ist unbekannt.

Schädliche Grünflächenziffer
Der HEV Zürich weist darauf hin, dass die Einführung einer Grünflächenziffer in die verfassungsmässig verbrieften Eigentumsrechte und die Gestaltungsfreiheit der Haus-, Grund- und Stockwerkeigentümer eingreift. Zudem handelt es sich bei den kantonalen Bestimmungen zur Grünflächenziffer lediglich um Kann-Formulierungen – die Stadt Zürich muss die vom kantonalen Gesetzgeber vorgeschlagenen Massnahmen nicht in die BZO übernehmen. Die geplante neue Grünflächenziffer widerspricht zudem der raumplanerisch erwünschten und vom Gesetzgeber geforderten Siedlungsentwicklung nach innen und verhindert zusätzlichen Wohnraum, was auch zum Nachteil der Mieter ist.

Vor diesem Hintergrund ortet der HEV Zürich im staatlichen Machbarkeitsglauben ein grundlegendes Problem: Es wäre naiv anzunehmen, die auf dem Reissbrett entworfene BZO könne die Entwicklung eines dynamischen Wohn- und Wirtschaftsraums wie Zürich über Jahrzehnte hinweg bis ins letzte Detail steuern.

Negative Vorwirkung – was heisst das?
Bereits während der öffentlichen Auflage gilt die sogenannte negative Vorwirkung. Der Begriff stammt aus dem kantonalen PBG (§ 234) und sorgt immer wieder für Unsicherheit. Die negative Vorwirkung sorgt dafür, dass Änderungen in der Nutzungsplanung bereits ab dem Zeitpunkt der öffentlichen Auflage wirksam werden. Praktisch bedeutet dies: Baugesuche, zu denen noch kein rechtskräftiger Entscheid vorliegt, werden nur bewilligt, wenn sie den geplanten strengeren Regeln entsprechen.

Vereinfacht gesagt: Wo die künftige BZO strenger ist als das heutige Recht, gelten diese Vorschriften bereits während der Auflagefrist – selbst wenn sie offiziell noch nicht in Kraft sind. Dies kann dazu führen, dass Baugesuche abgelehnt oder angepasst werden müssen, wenn sie die künftigen Vorschriften unterlaufen (z. B. neue Grünflächenziffer, Baumpflanzpflichten, Zoneneinteilungen etc.).

Negative Vorwirkung auf der kantonalen Ebene
Der HEV Zürich erachtet die negative Vorwirkung als problematisch, da gleichzeitig dringend neuer Wohnraum benötigt wird. Der Verband unterstützt daher einen Vorstoss im Zürcher Kantonsrat, der die negative Vorwirkung abschaffen will. Damit würden Planer und Bauherren mehr Planungs-, Investitionsund Rechtssicherheit erhalten – eine wichtige Voraussetzung für mehr Wohnraum.

§ 49 b PBG und Bagatellgrenze
Bei der BZO-Revision soll auch erstmals § 49 b des kantonalen PBG zum sogenannten preisgünstigen Wohnraum zur Anwendung kommen: Führt eine Aufzonung oder Zonenänderung zu höherer Ausnützung, kann ein Mindestanteil an preisgünstigen Wohnungen festgelegt werden.

Die Stadt Zürich plant, diesen Anteil bei 75 Prozent festzulegen. Eine Bagatellgrenze von 650 m², was ungefähr 8 Wohnungen entspricht, stellt sicher, dass kleine Projekte nicht betroffen sind. Eine städtische Volksinitiative der Partei Alternative Liste fordert, den Anteil auf 100 Prozent zu erhöhen.

Übrigens
Die letzte Revision der BZO erfolgte 2016. In den vergangenen zehn Jahren haben sich die Rahmenbedingungen für das Planen und Bauen deutlich verkompliziert:

• Berücksichtigung des ambitionierten Netto-Null-Zieles der Stadt Zürich bis 2040.
• Berücksichtigung des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder.
• Berücksichtigung politischer Vorstösse im Gemeinderat.
• Berücksichtigung des kommunalen Richtplans Siedlung, Landschaft, öffentliche Bauten und Anlagen (SLöBA), dem die Stadtzürcher Stimmbevölkerung 2021 zugestimmt hat.

Zielkonflikte verteuern Planen und Bauen

Werden solche und weitere Zielsetzungen – etwa eine noch stärkere Berücksichtigung des Ortsbildes oder ein gesetzlich verankerter Anteil von 75 Prozent an preisgünstigem Wohnraum bei Aufzonungen – in die grundeigentümerverbindliche Nutzungsplanung integriert, entstehen Zielkonflikte: Einerseits soll dichter gebaut werden, andererseits entstehen gleichzeitig zusätzliche Einschränkungen für Bauprojekte. In diesem Zusammenhang ist zu klären, wie bestehende Regelungen wie das Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) und die Aufstockungsbestimmungen nach PBG § 49b zum preisgünstigen Wohnraum verzahnt werden. Hauseigentümerinnen und -eigentümer dürfen nicht doppelt belastet werden.

Gerade in einer Phase, in der der Wohnungsmarkt unter Druck steht, darf die BZO nicht neue Hürden für Investitionen schaffen. Zusätzliche Auflagen, unklare Anforderungen und politische Maximalforderungen verzögern Bauprojekte und verteuern den Wohnraum – mit direkten Folgen für das Wohnungsangebot und die Mieten.

Albert Leiser, Direktor HEV Zürich, mahnt: «Statt neuer restriktiver Vorgaben und zusätzlicher Bürokratie müsste die BZO vor allem den Bau von Wohnungen ermöglichen und beschleunigen. Zusätzliche Auflagen, Einschränkungen oder Nutzungsvorgaben laufen diesem Ziel diametral entgegen.»

Drei zentrale Forderungen des HEV Zürich
Damit die neue BZO ihr Ziel nicht verfehlt, sind für den HEV Zürich drei Punkte zentral:

• Die BZO muss Verdichtung tatsächlich ermöglichen und darf diese nicht durch weitere Vorschriften erschweren;
• Es braucht verlässliche Planungs- und Rechtsgrundlagen, damit Investitionen in Wohnraum langfristig tragfähig bleiben;
• Neue Vorgaben dürfen die Eigentumsgarantie nicht unverhältnismässig einschränken. Zudem soll die Förderung des selbstgenutzten Wohneigentums – etwa durch entsprechende Zonen – ebenfalls berücksichtigt werden: Ein einseitiger Fokus auf den staatlich geförderten Mietwohnungsmarkt ist wenig zielführend.

Private Eigentümer und Vermieter leisten einen wesentlichen Beitrag zur Wohnraumversorgung in der Stadt Zürich. Damit dies auch in Zukunft möglich bleibt, braucht es attraktive Rahmenbedingungen.

Der HEV Zürich wird die politische Diskussion zur BZO-Revision begleiten und sich dafür einsetzen, dass die neuen Regeln zu mehr Wohnraum, Rechts- und Planungssicherheit und zu einer ausgewogenen Entwicklung der Stadt Zürich beitragen.

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